Sattusin ka mina täna lugema Estateguru blogis Tõnu Toomparki postitust tema printsiipide kohta, mille alusel ta seal portaalis oma raha laenudesse välja jaotab. Avastasin, et mul on üsnagi sarnased printsiibid ning otsustasin seal kirjutatud kümme kriteeriumit seada pingeritta, alustades enda jaoks kõige olulisemaga.
Siinkohal mainin kindlasti ära, et erinevalt härra Toomparkist ei kasuta mina Estateguru platvormil automaatse investeerimise võimalust ning valin kõik laenud käsitsi.
Varasemast ajast on meie Estatgeuru portfellis ka kahtlasemat kraami, kuhu on raha sisse susatud suuremat mõttetööd tegemata, kuid lähiminevikus olen lähtunud siiski allpool välja toodud printsiipidest.
Tasase Investori printsiibid laenude valimisel Estateguru platvormil (tähtsuse järjekorras):
1. Laenuvõtja. Tavaliselt esimese asjana teen kiire google’i otsingu, kus löön sisse ettevõtte nime ja selle firma juhtfiguuride nimed. Erinevate projektidega on lihtne otsing päevavalgele toonud igasugu huvitavaid tüüpe, kellele ma põhimõtteliselt ei soovi oma raha kasutada anda. Samas, olen päris mitmele musta minevikuga ettevõtjale andnud nö teise võimaluse, kui resümeel olevad plekid on tekkinud näiteks eelmise kinnisvarakrahhi ajal. Ilmselt loodan, et need vitsad on olnud piisavalt õpetlikud… eks paistab, kas pean ka kahetsema.
2. Hüpoteegi järjekoht. Minu jaoks väga oluline aspekt, kuna ei oska hinnata riske, mis tulevad madalama järjekohaga. Kui õigesti mäletan, siis vanast ajast on meil portfellis üks laen, kus pole esimene järjekoht. Kui portaalis oleks rohkem mitte esimese järjekohaga laene, siis paneksin selle kriteeriumi enda jaoks nimekirja tippu.
3. Laenutüüp. Eriti viimasel ajal olen sisenenud peamiselt laenudesse, kus makstakse intresse igakuiselt. Seda just sel põhjusel, et maksete hilinemine annab kohe märku võimalikest probleemidest. Meil on portfellis vanast ajast üks meie jaoks väga suure osakaaluga laenutükk, mis esialgu oli 18-kuuline ja lõpeb alles 2018. aasta alguses. Käin seal arendatavast ja tagatiseks olevast objektist tihti mööda ja minumeelest ei ole seal selle aasta ajaga midagi toimunud. Kuna kogu tagasimakse peaks toimuma tähtaja lõpus, siis ei oskagi hetkel seisukohta võtta, kas muretseda või mitte.
4. Tagatise asukoht ja iseloom. Tagatiseks pandud objekt on minu jaoks väga oluline ning kindlasti loen üle eksperthinnangus kirjutatud eeldatava müügiaja. Kui LTV protsent on madal, siis olen andnud raha välja ka ebalikviidsematele projektidele, kus tagatiseks mõni maatükk, mets või tööstushoone kusagil väiksemas kohas.
5. Intress. Kindlat intressi alampiiri ma endale kehtestanud pole. Põhiline on see, kui on madalam intress (9-10%), siis peavad teised kriteeriumid minu soovidega klappima. Kõrgema intressi (11-12%) puhul olen nõus ka mõne projekti puhul võtma kõrgemat riski. Sellised laenud, kus minu kriteeriumid on täitmata ja intress on ka madal, jäävad kindlasti minu poolt täitmata.
6. Laenu pikkus. Esimene eelistus on aastased laenud, kuid ka 18-kuulistesse panen raha rahuliku südamega sisse. Portfellis on ka mõned 2-aastased projektid. Pikemate kui aastaste laenude puhul jälgin kindlasti seda, et intressimaksed oleks igakuised.
7. Laenusumma ja LTV. LTV numbrit vaatan, kuid peamiselt sel juhul, kui tagatiseks olev kinnisvara pole suuremas keskuses. Laenusumma suurust jälgin peamiselt seetõttu, et hinnata kui kaua on mul aega uurimistööd teha enne, kui laen investorite poolt täis pannakse.
8. Laenu kasutamise detailinfo. Loen antud teksti üle, kuid erilist mõju minu otsustele see ei oma. Põhjus selles, et põhimõtteliselt puudub ju võimalus kontrollida, kas laenuraha tõepoolest selle kirjapandud ülesande jaoks ka kasutatakse. Minu hinnangul on olulisem hinnata tagatist ning inimesi, kes projekti taga on.
9. Turuväärtuse eksperthinnang. Viskan pilgu hindamisaktile peale selleks, et vaadata, kui likviidseks hindajad kõnealust objekti peavad.
10. Laenude arv ehk portfelli hajutatus. Minu põhimõte on panna ühte projekti korraga 200 euri. Mõnel puhul olen ka suuremalt sisenenud ja mõnel puhul väiksemalt, aga need pigem üksikud erandid. Kuna praegu oleme kandnud portaali 10 000 eurot ning seda ei suurenda, siis teeb see umbes 50 erinevat projekti, mis minumeelest hajutuseks on täiesti okei.
Ükski nendest printsiipidest pole minu jaoks kivisse raiutud, kuid see on üldiselt selline cheklist, mis järjekorras projektile otsa vaatan.
